生意买卖过程中，租约有多重要？
答案是非常非常重要，甚至是最重要的因素之一。
—— 小智题记
生意买卖和租约
商业租约
在澳洲，私人产权非常受到保护,商业租约下的租客权利也同样受到保护。中国人的产权意识受历史影响往往比较差，买生意的时候经常更多关注生意价格和利润，对租约重视程度明显不够，容易遭受损失。
租约是房东允许租客在支付租金等条件下拥有使用权，同时租客同意履行按时支付租金等相应责任而由双方订立的一个协议。和住宅一样，房东也不能不合法地进入租赁出去的物业或者影响租客生意经营。澳洲大多数生意都是在租赁物业下经营，都需要和房东签署租约。
在澳洲生意买卖中经常提到的goodwill(商誉)中，非常重要的一个内容就是租约，就是这个位置附带的权利所带来的生意价值。因为澳洲地广人稀，生意少，有很多区域一个地方只允许开一个同类生意，比如一个小Suburb只有一个酒铺或者一个书报店。客人没得选择，老板只要好好经营就有钱赚，这就是一个租约带来的商业价值。
既然租约非常重要，那么在生意买卖中就需要特别关注租约问题，而且不只是租金和租期，还有其他很多条款都很重要。比如：
1．租约起始日，租约期限多少，是否有优先续约权，是否有物业优先购买权；
2．是否有经营生意种类的限制，是否有经营时间的限制
3．租金每年增长多少，是固定比例还是按CPI，如果有租金评估具体是如何规定，续约时租金怎么决定；
4．是否有免租期，是否有装修要求；
5．是否有装修补贴，如果装修补贴是否有退还条件；
6．是否有动迁和搬迁条款，如果有的话如何规定，如何补偿和帮助租户；
7．房租押金多少，是否有个人担保条款；
举几个例子
我手里有一个超市正在出售。目前租约还有五年到期，租金非常合理，而且还有两个十年续约权；另外，卖家签署租约时，写明CPI增长，而且续约时也是CPI增长，不需要重新评估租金；另外就是没有动迁条款。对于一个超市来说，客户粘性强，回报期比较长，长期经营肯定获利更多。不得不说，这是一个非常聪明的租客。
另一种例子，最近经常遇到。就是商场提供装修补贴，客户少花钱就能进场营业，真是一件美事。但是经营不佳时，或者近来疫情下想转手卖店时，我要来租约发现里面有一个装修补贴条款，即如果生意转让时租客需求全部或者按比例退还租金补贴，而且租金补贴这个责任无法转手给买方。因为租客还有个人担保，就是可能被商场追究法人责任来支付租金欠款，再加上要退还装修补贴，扣除房租押金，算算金额损失非常吓人。租客算算没法卖生意，只能继续经营；或者处于不利条件下与商场谈判补偿，然后割肉离场。
还有一个例子就是房租押金和租客条件的问题。商场对租客要求比较高，但是好处是只需要合格租客支付三个月押金。如果个人房东的话，除了租客审查之外，可能会要求提供超过三个月的房租押金，我最多见过9个月的房租押金。这个时候，房东非常轻松，处于非常有利的位置。如果你看中商场客流而想进商场经营，但是个人经验又一般，就可以考虑加盟生意，这样比较容易进场。因为加盟生意多数是总部和商场签租约再转租给加盟者，加盟者生意不好的话商场可以找总部算账，总部可以再找新加盟者。
还有一个重点问题需要讨论的，就是在生意买卖时候如何处理租约，是转让租约还是新签署租约更好。如果租约问题处理不好，可能导致交易失败或者严重拖延。这个问题可以从不同角度来看。
在房东方面看：
（1） 在租约未到期情况下，房东不愿意麻烦去签署新租约，除非得到更有利条件；
（2） 根据法律要求，房东无故不得拒绝买家接手新租约。当然房东有权审核租客条件，要求至少买家条件不低于卖家条件，比如经验，经济能力等等；
（3） 房东律师费一般都不自己承担，一般买家出，也可能买卖双方分担
在卖家方面看：
（1） 应该在计划卖生意时就考虑到租约问题，早做计划和打算。
（2） 租约越长越稳定，越容易卖到好价格；
（3） 如果租期所剩时间不长，就要考虑和房东协商新租约的条件，否则买家可能会担心没有办法续约因而没法出价。这个工作是卖家的工作，不是买家的工作，准备越充分，条件越清晰，买家越容易做决定。。
在买家方面看：
（1） 要充分了解租约条件，如果必要需要寻求律师和专业人士的帮助；
（2） 需要决定是接手现租约还是谈新租约；
（3） 目前疫情情况下，能谈到什么样的租约条件，来得到更大利益；
（4） 除了直接谈租金，还可以谈免租期，装修补贴等上面提到的重要条款
后记：
租约在生意买卖中非常重要，也很复杂。如有问题，欢迎咨询讨论。
——资深生意顾问 Barton